地主不得加租，也不能转租给别人，故称“永佃”。
永佃田最早出现在宋代，至元代慢慢形成更大的规模，明朝则进一步发展。
尤其是在江南地区，特别是东南沿海，永佃田十分流行。
在北方，则主要是藩王的王田，实行永佃。
永佃田分割了土地所有权和使用权。
即地主拥有了土地所有权，而佃农则拥有使用权。
这种制度下，地主只能收取固定不变的租金，无权随意增租或干预佃农的耕作。
佃农有权依约退回、转租或典卖佃权，而田底、田面可分别转移，前提是不影响地主收租和佃农耕作。
永佃田制度对农业生产和社会有着深远的影响。
首先，它调动了佃农的积极性，促进了土地的开垦和农业的发展。
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